부동산 스터디 충남 천안시청 서북구 불당동 답사기

거점도시인 충남 천안시 서북구 불당동은 우수한 학군을 갖추고 있는 것으로 유명합니다. 천안불무초등학교, 중학교, 고등학교가 이에 해당되며 인근에 풍부한 학원가와 다양한 대학들이 있습니다. 이에 더해 백화점, 마트등의 인프라와 문화시설을 갖추고 있어 천안에서 가장 주목받는 지역으로 임장을 가보았습니다. 

서북구불당동

임장지 답사 전 손품으로 얻게 된 정보

1) 해당지역 인구수가 증가 추세인가

2040년 기준 인구 증감지역 분포를 참고했을 때 증가지역으로 아산, 천안, 오송역, 제주공항 근처 중에 해당됩니다.
2023년에 인구추이가 증가한 것으로 보이고 주요 생산연령층인 30세에서 59세의 연령이 많이 거주 중입니다.

인구연령별추이

2) 미분양이 3개월 연속 감소하고 있는가

지난 3월 기준으로 3774호에서 3291호로 적게나마 감소하고 있으나 전체적인 미분양 지수는 아직 유의해야 할 수준으로 보입니다. 

3) 일자리가 증가하고 있는가

삼성디스플레이, LG디스플레이, SK하이닉스 등 대규모 산업단지가 위치하고 있습니다. 이로 인해 천안시 서북부는 자급자족이 가능한 소도시로 일자리가 풍부하여 인구가 증가하고 있습니다.

4) 추후 3년 입주물량이 과잉은 아닌가

2026년까지 향후 3년 입주예정인 세대는 5977개로 적지 않은 것으로 보이나 최근 10년 공급 평균 대비 부족으로 평가됩니다. 2022년도 6월 기준으로 등록되어 있는 입주기업 현황을 보았을 때 대략 970여 개로 1000개의 가까운 기업이 산업단지 중심으로 들어와 있었습니다. (참고: 공공데이터포털 https://www.data.go.kr/data/15095724/fileData.do#tab-layer-file )

5) 대장아파트 지웰더샵의 기본정보

불당동 천안불당지웰더샵은 이지역의 대장아파트로 총 685세대가 거주 가능하고 2016년 8월부터 입주해 8년 차에 접어든 준신축 아파트입니다. 최고 29층에 2가구당 엘리베이터 한 대씩 사용가능하고 아파트의 구조는 기본적으로 판상형 구조로 되어 있어서 채광과 통풍 효과가 우수한 편입니다. 단지 바로 앞에 넓은 규모의 중앙공원과 연계되어 있어서 쾌적한 환경을 제공받을 수 있습니다. 또한, 단지 내에는 가족 캠핑장과 코인 세탁실도 설치되어 있어서 편리한 생활을 즐길 수 있습니다. 자녀를 두신 분들이 안심할 수 있게 어린이와 학생들이 학원버스를 안전하게 이용할 수 있는 전용 승하차 공간이 마련되어 있습니다.
특별히 천안 불당 지웰더샵의 안전지향 포인트는 주차 전용 출입구가 있어서 아이들의 안전뿐만 아니라 입주민 전체적으로 편리하고 안전하게 다닐 수 있어 안심될것 같았습니다. 정리하면 우수한 교육환경, 편리한 교통, 쾌적한 주거환경, 안전한 단지 조성 등 다양한 장점을 갖추고 있는 아파트 단지로 정의되었습니다.
 

임장으로 얻게 된 고급정보

천안 서북구의 특징

천안 신도시인 서북구의 이미지를 한번에 볼 수 있는 사진입니다. 학군에 대한 열의와 함께 수준 높은 학군 지를 중심으로 대단지 아파트들이 들어서 있습니다. 천안시청 인근인 만큼 대표적인 지역으로 도로가 넓고 상업단지와 공공기관 등이 계획적으로 조성되었다고 보였습니다.
불당동 아파트 단지에 들어섰을 때는 신기하게도 브랜드가 다른 아파트임에도 더샵, 푸르지오 1단지, 2단지 모두 비슷한 느낌의 건물로 하나로 느낌이 들었습니다. 아파트 브랜드 앞에 쓰여진 지웰이란 이름을 검색해 보니 지웰은 건설사가 아닌 부동산을 개발하는 시행사였습니다.

천안불무중학교

교통

천안시 서북구는 천안시의 서쪽에 위치한 지역으로, 천안시의 중심부인 천안역에서 서쪽으로 약 10km 떨어진 곳에 위치하고 있습니다. 서북구 불당동에 가장 인접해있는 천안아산역 복합환승센터는 KTX, SRT, 고속버스, 시내버스, 1호선 지하철 등이 모두 연결되는 복합 환승센터입니다. 이로 인해 천안시 서북부는 수도권과 전국으로의 접근성이 더욱 향상될 것으로 기대됩니다.

교육과 문화

천안시의 신흥 주거지로, 최근 몇 년 동안 급속도로 개발되었습니다. 서북구에는 천안대학교, 단국대학교 천안캠퍼스, 백석대학교 등 여러 대학이 위치하고 있어, 학생 수요가 많습니다. 또한, 천안시 서북구에는 천안종합운동장, 천안축구전용구장, 천안종합체육관 등 여러 체육시설이 위치하고 있어, 스포츠 수요도 많아 보입니다.

신도시의모습

대장아파트 천안불당지웰더샵 현장에 가본 답사기

기본정보와 현장에 임해본 경험의 공부

자차로 갤러리아백화점에 주차를 하고 대장아파트까지 걸어가 보았습니다. 인터넷 정보와는 다르게 도보로 다니기엔 조금 멀게 느껴지는 거리였습니다. 근처에 도착하자 전형적인 신도시 산업단지 주변에 조성된 소도시의 아파트 느낌이었습니다. 먼저 눈에 띈 것은 많은 수의 초등학생들이 무리 지어 하교하는 모습이었습니다. 아파트에서 초등학교로 가는 길에 공원이 있어 등하교 시 아이들 정서와 안전측면에서 좋을 것 같았지만 아파트 전망 측면에서 보았을 때는 고층 아파트가 빼곡하고 주변 공원이 생각보다 규모가 크지 않아 특별하다는 느낌을 주진 않았습니다. 무엇보다 푸르지오 아파트 입구에서 보이는 주욱 늘어선 아파트 단지가 저는 답답하게 느껴졌습니다. 

아파트입구

부동산 공인중개사 유선정보

부동산 사장님께 얻은 정보는 천안불당지웰더샵의 지상으로 연결되는 주차장은 편리하지만 주차가능 댓수가 많이 여유롭지는 않다는 솔직한 의견이셨습니다. 거주민의 반은 삼성인이고 반은 주면 상권에 직장을 둔 분들로 대부분 대중교통을 이용하기 보다는 자차를 이용한다는 것이었습니다. 이지역 주민에게 지방의 특징 중 하나인 지하철 노선이나 정류장 등 대중교통의 중요성은 낮아 보였습니다. 매매나 전세 매물이 많지 않은 만큼 집주인이 실거주하는 것이 대부분이었습니다. 

가격분석

학교와의 접근성과 상업지역의 인근의 편이성 때문인지 2016년의 8년차 동일한 아파트임에도 주변의 아파트단지보다 가격이 가장 많이 오른 입지와 건물외관 면에서 대장다운 아파트였습니다. 최근 34평기준 실거래가 8억천을 기록하는 등 가장 높은 매매가를 기록하였지만 추후 3년 내에 시세차익을 얻을만한 상승 여력이 있을지에 대해서는 의문이 들었습니다.