로또 미분양 아파트, 선착순 미분양 파격조건 입주시까지 계약금 5%

하락장의 중요 시그널인 미분양은 폭락이라는 태풍을 알리는 바람의 추세입니다.
이틀 전, 경제신문을 보던 중, 계약금 2,500~3,000만 원, 중도금 대출 60% 무이자, 선착순 미분양 파격적 조건이 눈에 들어왔습니다. 게다가 그동안 눈여겨봐 왔던 미래유망 입지지역이었습니다. 세계엑스포후보지, 금융의 중심지, 바다조망 가능, 이곳은 제가 살고 있는 수원에서 자차로 최소 4시간 거리, 고민했지만 가서 눈으로 봐야했습니다.

계약조건

미분양

미분양아파트는 크게 두 종류로 나뉩니다.
1. 첫 번째는 무순위청약(줍줍)을 통해 지역 주민만 청약할 수 있는 경우입니다.
당첨된 분들 중 조건이 되지 않아 포기하거나 탈락하는 경우입니다. 이는 청약통장이 필요치 않으며 추첨제(뺑뺑이)로 입주자를 뽑습니다.
2. 두 번째는 이번경우처럼 선착순으로 입주자를 찾는 경우입니다.
일반분양 물량 중 청약 신청자가 미달되어 남은 호수 계약을 파격조건으로 제시합니다. 할인 또는 무상 확장 옵션 등 시세보다 저렴한 가격이라면 안전하게 아파트 투자 할 수 있는 기회가 될 수 있습니다. 

기본정보

입지분석

두산위브더제니스 오션시티는 부산광역시 남구 우암동, 규모 3000세대 이상, 부산세계엑스포 개최 예정지 입지로 각광받고 있습니다. 단지 바로 앞에는 부산항대교가 위치, 미래 여러 호재로도 이슈가 되었지만 무엇보다 분양가가 최대 평형기준 5.9억으로 주변 신축단지보다 1억 이상 저렴했습니다.
이것만 보아도 뭔가 혹하지 않나요?
부동산 사장님 왈 ' 투자는 흙, 먼지 날리는 곳을 해야 돼'라는 조언이 떠올라, 저는 5시간을 걸려 아기 둘을 차 뒤에 태우고 출발했습니다. 선착순, 이미 5월 13일부터 시작되어 좋은 호수를 잡기 위해서는 서둘러야 했습니다.

두구두구 나의 선택은

뇌피셜에 이끌리는 건 아닌지 의심하고 또 의심하며 자료분석을 시작했습니다.
다행히 가는 길이 멀어 남편 운전석 옆에서 이 단지에 대해 분석할 수 있는 시간이 있었습니다. 애들도 새벽부터 신나게 놀아, 지쳐, 차뒤에서 세 시간 가까이 푹 자주 었습니다.
분석결과, 모든 조건이 괜찮았지만 2가지만은 꼭 포함한 호수를 선택해야 했습니다.
1. 로열뷰 여야만 한다.(희소성)
    거실에서 꼭 부산항이 보여야만 투자할 가치가 있다. 아니면 시세차익은 고사하고 매매도 힘들다.
2. 세계엑스포는 개최지로 꼭 선정되야만 한다.(막강후보 ’ 사우디‘)    수요와 공급 측면에서 2026년 1월 입주시, 대단지 입주가 예정되어 있어전세가가 오르지 않으면 위험했어요. 이를 위해선 막강 수요를 불러올 엑스포 개최지로의 선정이 매우 중요했죠.

모델하우스 방문후기

1. 모형도의 중요성

지어지지도 않은 건물의 호수별로 뷰가 어떻게 나오는지 예측가능하다는 것, 이 자체가 놀라웠어요. 하지만 백현동 더샵의 사례와 같이 저층이 담에 막혀 뷰가 전혀 안 보이는 경우가 생길 수 있으므로 안전한 고층 위주로 보았어요. 타입별로 아파트 구조는 대부분 비슷하므로 확장비와 에어컨 옵션 같은 것이 무상인지 유상인지 확인했습니다. 확장비 기본 2000만 원에 옵션 등을 추가하면 6억은 훨씬 넘는 금액이 되었어요.

두산위브더제니스 오션시티 모형도

2. 선착순 심리의 흔들림 부여잡기

뚜렷한 주관 없이 맹목적으로 타인의 선택을 따라가는 집단적 편승 효과를 레밍 신드롬이라합니다. 선착순 공급이 시작된 지 한 달이 넘어, 더 이상 선호할 만한 호수는 남아있지 않았고 상담사는 남은 호수를 팔기 위해 부단히 노력하는 모습이었습니다.
'1층, 2층도 나가서 전호수가 분양 완료가 된 것을 보아라. 그만큼 사람들이 가치를 인정한 거다.'라는 설명은 저에겐 전혀 와닿지 않았어요. 사람의 심리를 혹하게 하는 요소를 알고 있었기 때문입니다.
아쉽지만 이번 미분양은 만족할 만한 조건의 호수가 남아있지 않아, 포기하기로 했습니다. 가격, 호재, 시세차익 모두 유망한 단지였으나 3,4년 뒤 매도 시 매수자가 선호하지 않을 가능성, 호재의 미확실성 등의 리스크를 안고 가고 싶지 않아서였습니다. 비록 매수로 이어지지는 않았지만 미분양에 대해 그리고 실제 분양시장의 열기를 느껴본 시간이었습니다.

세일기간에 재고 땡처리를 선택하는 호구가 되지 않고,
그중 보물을 찾으려면,
촉각을 세우고 남보다 먼저 알고 움직여야 했습니다.

최근 미분양 관련 부동산 전망

최근 미분양 주택이 3개월 연속 감소, 7만 가구 밑으로 떨어졌습니다. 금세 10만 가구를 돌파할 것, 이 전망은 틀렸던 것입니다.
미분양이 바닥을 쳤다, 전망과 반대 흐름이다 등 의견이 분분하지만, 우선 미분양 감소의 주된 이유가 뭘까요? 부동산은 추세와 원인을 아는 것이 중요합니다.
직방이 집계한 자료를 보면 지난달 분양예정 단지는 47곳, 3만 7733 가구(일반분양 2만 9646 가구)였는데 실제로 분양한 것은 17개 단지, 9766 가구(일반분양 8486 가구)다. 공급실적률로 계산하면 전체는 26%, 일반분양은 29%입니다. 분양계획을 접은 단지가 10개 중 7~8개는 된다는 의미입니다.
미분양 감소의 원인은 분양물량 축소에 있다는 점, 즉 분양 물량이 확대되면 미분양도 늘어나기 때문에 지금의 감소추세는 투자의 위험 가능성이 큽니다.

미분양 아파트 발 빠르게 검색하는 팁

1. 청약홈

확인이 가능하 나지 지역 매물 모두 검색하기 번거롭습니다.

2. 분양 알리미

앱을 설치하면 지역 매물 확인이 편리합니다. [분양 알리미] 실행 후 메인 화면 [무순위] 메뉴를 선택하면, 진행 중 미분양 아파트 및 오피스텔 매물을 확인하실 수 있습니다.

3. 아실

미분양 정보 비교 시 [아실] 사이트 접속 [분양] 선택 후 인구, 가격, 정책, 학군 순으로 검색하여 지역 정보를 확인하면 되고, 상단 [더 보기] 메뉴로 지역 미분양 정보 확인도 가능합니다.

석양풍경

이날은 온도가 34도까지 올라 유난히 더웠습니다.
돌아오는 길, 차 안에서 석양지는 하늘의 색감과 구름이 참 조화롭게 느껴졌습니다.
봄날의 햇살이 다가오는 신호는(상승장) 남은 신상 물건이 소진, 전세가 상승, 매매가와 갭이 좁혀지는 시점입니다. 이 3가지 요소들이 조화롭게 공존하는 그 시점이 언젠가 오길 바라며 그전까지 꾸준히 준비하되 매수 시에는 신속하게 잡을 수 있는 원칙과 확신을 가져야겠습니다.