토지경매 초보라도 이것만 알면된다

경매는, 저도 그랬지만, 권리분석 등 신경 쓸 부분이 많고 어렵다고만 생각했습니다. 근데 최근에 생각이 달라지기 시작했습니다. 가성비 갑, 지식의 샘인 책, 그중 토지 책을 접하면서부터였습니다. 그동안 생각했던 경매와 부동산 투자에 대한 생각이 새로운 국면에 접어들었습니다. 특히 토지는 명도가 필요 없어 경매 절차 정도만 알아두면 된다니......

토지경매

 토지경매의 장점 

1. 가성비

보통 1회 유찰은 기본입니다. 유찰 시 한 회당 20~30프로씩 가격이 떨어집니다. 1억에서 시작! 1회 유찰 시 7천, 2회 유찰 시 4억 9천, 3회 유찰되면 3억 4천이 됩니다. 아름다운 할인률입니다. 경매법원이 공인중개사가 되고 중개수수료에 해당되는 비용을 매각대금에서 가져가기 때문에 소유권 이전등기에 필요한 취득세와 등기비용만 있으면 됩니다.

2. 안전성

일단 경제 사이클의 영향을 받지 않으므로 예기치 못한 서브프라임 모기지 사태와 같은 일이 터져도 맘 편히 있어도 됩니다. 법원에서 경매를 진행하다는 것도 그만큼 안전한 거래를 보장한다고 할 수 있습니다.
 

 토지경매 실전 

1. 손품 물건 검색 및 조사

• 땅야, 밸류앱, 네이버 부동산 등의 어플을 활용해서 접근성, 주변환경 등 입지를 파악합니다. 이때 지적도, 위성, 로드뷰 등을 활용해서 꼼꼼히 보고 분석합니다. 
• 지목과 면적 확인: 토지대장, 부동산 등기부등본, 토지이용계획확인서를 통해 확인합니다. 이때 각 정보가 상이하다면 토지대장의 정보가 우선됩니다. 
• 땅 위에 지을 건물에 대해 조사: 땅의 가치는 그 땅의 활용도 즉, 건물 허용 범위에 있습니다. 원하는 건물을 원하는 크기만큼 지을 수 있는지 확인하는 과정은 매우 중요합니다.
• 권리분석: 토지는 주거용 부동산과 다르게 주택임대차보호법의 적용을 받지 않습니다. 인수하는 권리와 말소하는 권리를 확인하면 됩니다. 

2. 현장확인

• 접근성: 내 토지까지 얼마나 쉽고 빠르게 접극할 수 있는가의 여부를 확인합니다. 도로, 지하철, 버스 등 교통수단이 편리한지 급경사나 낭떠러지가 있는지 도로의 폭이 너무 좁지는 않은지 꼼꼼히 살펴봅니다.
• 경계확인: 지적도와 현장의 면적 차이가 큰 경우가 있어 주의해서 확인해야 합니다. 지적도와 경계가 다른 경우가 적지 않아 분쟁에 휘말릴 수도 있으니 주의합니다. 카카오맵의 GPS 기능의 도움을 받습니다.
• 도로: 도로 폭이 4m가 되는지 없던 길이 생기거나 막히지 않았는지 직접 확인해 볼 필요가 있습니다.
• 상하수도가 있는지 주변환경에 위험하거나 유해한 시설이 있진 않은지 특히 고압선이 지나가지 않는지 하늘도 쳐다보도록 합니다.
• 점유자 유무확인은 만일농작물이 있는 경우 수확시기까지 기다려야 하므로 예상치 못한 문제가 발생하지 않게 확인이 필요합니다.

3. 법원입찰 및 낙찰

하기 5가지 요소를 고려하여 내가 감당할 수 있는 목표에 맞게 입찰 가격을 책정합니다.

• 입찰가격
• 예상보유기간
• 예상 매도가격
• 양도소득세
• 순수익 = 매도가격 - 입찰가 - 양도소득세 =

4. 잔금납부 및 소유권 이전

• 잔금납부
• 매각대금완납증명원: 매각대금을 납부하고 소유권이전등기가 되기 전 소유자임을 증명하는 서류
• 취득세 및 등록면허세 납부
• 국민주택채권 매입: 주택도시기금 사이트에서 계산할 수 있음

click and go

• 등기촉탁신청서와 첨부서류를 법원 경매계에 제출

 
다음 글에는 낙찰 후 절차에 대해 정리해보려고 합니다.
토지를 알아가면서 공부해야 할 것도, 알아야 할 단어도 많아 아직은 많이 헷갈리고 있습니다. 하지만 재밌습니다. 안 보이는 가치를 찾아나간다는 게 매력적입니다. 조금씩 조금씩 나를 원하는 방향으로 이끌어 줄 것이라 믿고 배움을 기록해 나가려 합니다.