토지투자에 시간과 돈을 아끼는 토지 가격 조사 팁

토지투자가 어려운 이유, 실거래 신고가격으로 판단 가능한 아파트와 달리 땅은 가격을 조사하기 쉽지 않습니다. 같은 지역이라도 위치나 도로조건 등 다양한 요인으로 같은 지역이라도 가격 격차가 크기 때문입니다. 하지만 적정하게 토지가격을 판단하는 기준을 알면 오히려 기회가 될 수도 있습니다. 

가격비교

   토지가격 조사 팁

1. 토지 실거래가 조사

국토교통부 실거래가 공개시스템을 통해 대략적인 가격과 동향 파악하는데 유용하지만 개인정보보호를 위해 지번 정보를 제공하지 않아 정확한 파악은 어렵습니다. 

2. 부동산 중개업소 방문 조사

부동산 임장을 하며 단지 주변 부동산에 방문했을 때 공통적으로 느꼈던 점이 있습니다.

1) 부동산 사장님은 자기가 주로 하는 단지 입지가 최고라고 확신하고 가장 저렴한 동호수는 어제 나갔다고 한다.

2) 시장의 동향이나 경제사이클에는 관심이 없어 보인다. 그때그때 정보를 확인한다.

3) 정말 살 것 같고 돈이 있어 보여야 관심을 보이고 정보를 주기 시작한다.

그래서 방문 시 이분들의 하시는 말씀을 모두 믿기보다는 충분한 조사를 한 뒤에 방문 목적을 명확히 해서, 가격에 대한 의견을 묻고 개발 방향에 대한 이야기를 듣는 정도로 활용합니다.

3. 토지 거래가격 조사

현장임장을 통해 찾을 수 있습니다. 인근 주민들에게서도 정보를 얻고 밸류맵과 같은 전문 사이트를 이용합니다.

    토지의 가격요인

토지의 가격을 형성하는 요인은 입지, 규제, 전망, 개발비용 등이 있습니다.

1. 입지

주변 인프라가 잘 갖춰져 있는지와 도로와의 접근성, 주변에 유해시설이나 환경적인 요인으로 판단합니다.

2. 규제

다양한 용도로 활용가능한 토지인가에 대한 부분입니다. 어떤 건물을 어떤 규모로 지을 수 있는가에 대한 열린 가능성이 되겠습니다.

3. 전망

미래를 내다보는 것을 말합니다. 개발 호재 소식이 있었거나 도로가 새로 생긴다거나 주변 혐오시설이 이전하는 토지를 들 수 있습니다. 또한 규제가 완화될 토지도 전망이 좋다고 할 수 있습니다. 지을 수 있는 건물의 종류가 많고 규모가 클수록 그 가치가 더 올라갑니다.

4. 개발비용

개발비용이 적게 드는 토지의 가치를 말합니다. 개발비용에 전용허가 비용과 토지의 경사나 높낮이 때문에 발생하는 형질변경 비용, 도로를 확보하거나 하수도를 설치하는 비용이 포함됩니다. 개발이익을 고려했을 때 매입하고자 하는 토지가격 산출기준이 달라지게 됩니다. 경험이 많은 개발업자들은 토지개발 실력을 갖추었기 때문에 조금 더 높은 가격으로 토지를 매수하기도 합니다.

주변에 비싼 땅과 비교, 더 저렴한 이유를 파악한 다음, 그 단점을 보완해서 비싼 땅의 가격으로 팔아 시세차익을 얻는 방법이 있습니다.

예를 들면,

• 맹지에 도로를 내어 팔기
• 개발허가를 받은 후 팔기
• 푹 꺼지거나 경사면을 변경해서 팔기
• 인접토지와 합병하거나 분할해서 팔기

    사업 또는 창업 아이디어를 통해 토지가격 산출하기

토지가격 = 사업 수익 아이디어를 적용한 미래가격 - 개발비용

1. 단독주택의 입지가 좋다면

리모델링하거나 신축하여 원룸이나 쉐어하우스로 운영할 수 있습니다.

2. 허름한 폐가를 경매로 싸게 샀다면

리모델링한 후 민박사업을 할 수도 있습니다.

아래 동영상을 참고하면 조금 더 현실성 있게 토지를 통해 사업으로 부가가치 창출하는 법에 대해 감이 올 것입니다.
Link: https://youtu.be/8-MUj08bhOY

행크TV 장면캡쳐

경매에서 입찰할 때, 무조건 싸게 사려고 하는 사람이 있는 반면, 누군가는 비싸게 사고도 이익을 냅니다. 경험이 쌓여 노하우가 생긴다면 같은 물건을 보더라도 미래의 가치를 입혀 현재 토지의 가격을 판단하는 눈이 생깁니다. 그렇게 되기까기 주어진 시간을 노하우 쌓는데 꾸준히 투자해야겠습니다.