아파트 가격상승 요인 2가지만 알면 수도권 VS 지방 선택 고민해결 이현철 사이클연구소

유튜브 사이클연구소는 아파트사이클을 토대로 사람들의 심리가 실제로 어떻게 작용하는지 이론과 실제의 차이를 알려줍니다.
이번 영상은, 2024년, 매수해야 하는 유망한 지역, 크게 수도권과 지방 중 어디가 좋을까에 대한 답을 줍니다. 티키타카, 이현철소장님과 베짱이의 대화 속 궁금증 해결해 보아요.

유튜브 캡쳐

2023년 하반기, 내년 초, 매수 타이밍을 노려야 한다.

수도권과 지방 중 어디가 먼저 오를까?

뭐니 뭐니 해도, 상급지, 수도권의 좋은 입지 아파트일까요? 이에 답을 얻기 위해, 아파트 가격 상승의 2가지 주 요인을 살펴봅니다.

상승의 주요 요건

아파트 가격상승 조건을 생각하기전 전제해야 할 조건은 사이클입니다. 지금과 같은 하락기에는 상급지와 입지가 중요하지 않습니다. 상승장으로 돌아선 후에는 입지가 중요할수 있습니다. 하지만 지금과 같은 하락장에서 입지는 시장을 좌우하는 요인이 아닙니다. 하락장에서 입지보다 중요한 건 전세가와 전세가율이며 이 두 가지는 서로 필요충분조건입니다.
전세가율이 높다. 묻지도 따지지도 않고 사면될까요? 아파트 가격의 상승을 위해서는 시장의 에너지가 크게 쌓여야 합니다. 즉, 전세가율이 높고 매매가가 정체되어 있어 전세가가 더 올라갈 곳이 없을 정도로 올라와 있을 때 매매가 상승이 이루어집니다. 비슷한 가격이면 전세로 사느니 매수해서 사려고 하는 욕구가 증가하고 이와 같은 심리가 매매가 상승을 일으킵니다.

전세가 전세가율

전세가는 주거공급자가 주택을 임대할 때 받는 보증금으로, 전세금이라고도 합니다. 보통 2년 기준으로 공급자가 제시하는 금액을 약정하여 계약을 맺습니다. 지난 21년 임대차 3법으로. 일시적으로 전세가가 올라간 상황에 더해 금리가 내려가면서 부동산 가격이 폭등했습니다. 제도로 인해 일시적으로 올라간 상황에서 금리가 급등해서 전세가에 영향을 주기 시작했고 월세로 수요가 이전되면서 반대로 전세가는 떨어지기 시작했습니다.

전세가율은 매매가와 전세가 차이의 비율로 계산됩니다.
예를들어 아파트 전세가가 1000만 원이고 매매가가 3억 원일 경우, 전세가율은 약 3.3%입니다. 전세가율은 시장 조건과 주택 수요 및 공급 등의 여러 가지 요인에 따라 상승 또는 하락할 수 있습니다. 

전세가율과 전세가는 부동산 시장에서 매우 중요한 개념으로, 아파트 매수 시 아파트 실수요 가치를 판단하는 2가지 핵심 요소입니다.

임대차 3 법이란?

임대차 3 법은 2020년 7월 30일 국회를 통과하고 2021년 8월 1일부터 시행된 주택임대차보호법 개정안입니다. 임차인의 생활안정을 보장하기 위해 도입된 법으로, 계약갱신청구권제, 전월세상한제, 임대차신고제 등이 있습니다.

• 저 2년 더 살래요.(계약갱신청구권): 임차인이 임대차 계약 만료 임대계약 기간 중 만료 1개월 전까지 집주인에게 계약 갱신을 요구할 수 있는 권리입니다.
• 보증금은 5% 만 올려주세요. (전월세상한제): 임대인이 전세가를 연간 5% 이내로 인상할 수 있도록 제한하는 제도입니다.
• 저 계약만료 전인데 나갈래요. (계약갱신청구권): 임차인이 원하면 언제든 전세계약을 해지할 수 있는 제도입니다.

세입자의 주거 안정을 보장하기 위해 지정된 정책이었지만, 임대인에게 부담이 가중되는 것 외에 시장에 부작용이 적지 않았습니다. 따라서 올해 6월 말, 국토부장관은 폐지 수준의 법계정을 추진하겠다고 발표했습니다. 

1. 장점:
   • 세입자의 주거 안정 보장
   • 임대료 인상률 억제
   • 주택시장 투명성 제고
2. 단점:
   • 임대인에 대한 부담 증가
   • 전세가 상승
   • 역전세

금리와 부동산의 관계

금리는 부동산 가격 형성에 중요한 영향을 미칩니다. 금리가 상승하면 부동산을 구입하는 데 필요한 대출 금리도 상승합니다. 이로 인해 부동산을 구입할 수 있는 수요가 감소하고, 부동산 가격은 하락하게 됩니다. 반대로 금리가 하락하면 부동산을 구입하는 데 필요한 대출 금리도 하락합니다. 이로 인해 부동산을 구입할 수 있는 수요가 증가하고, 부동산 가격은 상승하게 됩니다.

금리는 부동산 가격 형성에 직접적인 영향을 미칠 뿐만 아니라, 부동산 시장의 경기에도 영향을 미칩니다. 금리가 상승하면 부동산 시장의 경기가 위축되고, 금리가 하락하면 부동산 시장의 경기가 활성화됩니다. 부동산 시장의 경기는 부동산 가격에 영향을 미치기 때문에, 금리는 부동산 가격 형성에 간접적인 영향을 미치기도 합니다.

금리는 부동산 가격 형성에 중요한 영향을 미치지만, 부동산 가격을 결정하는 요인은 금리 외에도 여러 가지가 있습니다. 예를 들어, 경제 성장률, 인플레이션율, 실업률, 가계의 소득 수준, 부동산의 공급과 수요 등도 부동산 가격에 영향을 미칩니다.

오케이. 그럼 내가 지방을 투자하기 위해 지금 무엇을 준비해야 할까?

시장의 에너지를 주목하라!

시장의 에너지, 중요합니다. 즉, 지방의 도시자체가 보유하고 있는 인구수가 많을수록 에너지가 큰 지역으로 볼 수 있습니다. 따라서 우리가 해야할 일은 첫째, 절대적인 인구수가 많은 지방을 순위대로 나열한 뒤에 2. 부동산 투자를 위한 지역 분석을 한 뒤 3. 입지가 좋은 아파트와 선호도가 높은 아파트를 선택하여 매수해야 합니다.

지방의 인구가 줄고 있는데 전세가가 올라가기는 할까?

지방인구가 줄어드는 것과 전세가는 상관이 없습니다. 전세가와 전세가율은 투자수요가 유입되면서 올라갑니다. 즉, 갭투자, 원정투자가 증가하게 되고 이로 인해 전세가는 더 오르게 되어 매매가 상승 에너지를 증폭시키게 됩니다. 내년정도부터 전세가가 올라갈 지방이 지금 현재도 많이 보입니다. 지방 일부도시 전세가율이 85% 인 지역도 있습니다.