아파트 경매방법 권리분석 핵심 용어정리

아파트경매, 기회인 건 알지만, 위험하고 뭔가 어려울 것 같아 쉽게 다가가기 어렵습니다. 하지만 무엇이든 알고 나면 그 위험도를 줄일 수 있죠. 경매가 어렵다면 하나씩 차근히 알아가면 됩니다. 이중 가장 어렵게 느껴지는 권리분석, 관련 용어 중심으로 먼저 시작해 봅니다.

아파트 경매 권리분석

  권리분석이란

경매에서 낙찰받은 사람이 부담해야 하는 권리가 있는지 권리의 존재 유무를 분석하는 것을 말합니다. 예를 들어 내가 5억에 아파트를 낙찰받았는데 전세권이나 임차권이 2억이 남아있다면, 5억+2억, 7억에 이 아파트를 산거나 마찬가지, 망한 겁니다. 그러므로 꼭 등기부등본을 통해 입찰하기 전 확인해야 하는 권리입니다.

말소기준권리

가장 중요한 권리라고 할 수 있습니다. 경매에서 낙찰자가 부담해야 하는 권리의 기준이 되는 권리를 말합니다. 말소기준권리보다 뒤에 설정된 권리는 낙찰자에게 인수되지 않지만 그 위에 설정된 권리는 인수되기에 꼭 확인이 필요합니다.
포함되는 권리 6가지에는 저당권, 근저당권, 압류, 가압류, 경매개시결정등기, 전세권(배당요구시)이 있습니다.

인수권리

낙찰자가 무조건 인수해야 하는 권리를 말합니다. 유치권, 법정지상권, 분묘기지권 등이 있습니다.

소멸권리

낙찰자가 배당에서 우선변제를 받는 권리를 말합니다. 저당권, 근저당권, 압류, 가압류 등이 있습니다.

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  아파트 경매 권리분석 시 알아야 할 용어 정의

| 등기부등본 |

부동산에 대한 권리관계와 현황이 등기부에 나와있는 공적인 장부 

| 저당권 |

채권자가 물건을 점유하지 않고 채무를 담보로 하기 위해 등기기록에 권리를 기재해 두었다가 채무를 정리하지 않을 경우, 그 부동산을 경매 처분하여 우선변제를 받을 수 있는 권리

| 압류 |

확정판결, 기타 채무명의에 의해 강제집행(입찰)을 위한 보존수단 

| 가압류 |

아직 확정되지 않은 채권을 보전하기 위해 이루어지는 강제집행의 일종 

| 담보가등기 |

돈을 얼마 빌리고 언제까지 정리를 못할 경우 내 소유의 주택을 주겠다는 식의 대물변제(물건으로 갚는 것)를 예약하고 설정하는 경우 

말소기준이 되는 권리 6가지
저당권, 근저당권, 압류, 가압류, 경매개시결정등기, 전세권(배당요구시)

| 확정일자 |

등기부등본에 기재된 날짜로, 그 날짜에 등기된 권리가 선순위가 됨

| 배당 |

경매에서 매각대금을 채권자들에게 나누어주는 절차

| 소액임차인 |

주택임대차보호법에 따라 보호받는 임차인 

| 임차권등기 |

임차인이 임차권을 등기한 경우

| 유치권 |

물건의 점유를 가지고 있는 자가 그 물건에 대하여 가지는 권리 |

| 법정지상권 |

건물의 소유자가 그 건물을 소유하기 위하여 필요한 토지를 사용할 수 있는 권리 

| 분묘기지권 |

분묘를 설치하고 관리하기 위하여 필요한 토지를 사용할 수 있는 권리

  아파트 경매 권리분석 시 유의사항

등기부등본을 꼼꼼히 살펴야 합니다. 등기부등본에는 부동산에 설정된 모든 권리가 기재되어 있습니다.
말소기준권리와 선순위권리를 확인해야 합니다. 말소기준권리보다 뒤에 설정된 권리는 낙찰자에게 인수되지 않습니다.
인수권리와 소멸권리의 차이점을 이해해야 합니다. 인수권리는 낙찰자가 무조건 인수해야 하는 권리이고, 소멸권리는 낙찰자가 배당에서 우선변제를 받는 권리입니다.

끝으로 그래도 힘들다면,

전문가의 도움을 받거나 유튜브의 전문가 조언을 찾아보는 게 좋습니다. 권리분석은 경매의 중요한 부분이기 때문에 전문가의 도움을 받는 것이 안전합니다. 아파트 경매 권리분석은 경매에서 안전하게 입찰하기 위한 필수 과정입니다. 위에서 설명한 용어와 유의사항을 잘 이해하고, 꼼꼼한 분석을 통해 리스크를 최소화할 수 있습니다.