부동산시장의 회복신호인 거래량과 전세 그리고 가격의 상관관계

최근 부동산 거래량이 증가했다는 기사와 함께 가격 반등을 예측하는 견해들이 심심치 않게 나와 다수의 무주택자들이 조급함을 느끼고 있을 텐데요. 이럴 때일수록 부동산 가격에 영향을 주는 본질적인 원인인 거래량과 전세가에 대해 살펴보도록 해요.

한국에만 있는 전세제도의 특징

해외의 경우 주거 구매가격의 80프로를 은행의 대출로 마련하는데 반해 한국은 유일하게 전세제도가 있어 아파트에 임대료 대신에 대금을 내고 보증금을 받은 후 일정 기간 동안 거주할 수 있어요. 그리고 특이하게도 이 전세제도가 아파트 가격에 큰 영향을 끼쳐요.특징으로는 보증금이 매우 높고 이는 아파트 가격상승으로 이어져 대출을 받아 아파트를 구매할 수 있는 젊은 층에게는 진입 장벽이 높아지는 요인이 되기도 해요. 그래서 금리가 오르게 되면 해외의 경우 삶에 끼치는 영향력이 굉장히 커서 소비가 위축되게 되지만 한국의 경우 전세를 끼고 샀기 때문에 금리의 영향은 거의 없다고 볼 수 있어요. 그래서 아파트 가격에 영향을 미치는 건 금리가 아니라 전세가의 하락과 상승이 되는 거예요. 따라서, 전세제도는 아파트 가격 변동 추세의 중요한 요인 중 하나로 지속적으로 관심을 가져야 해요. 

전세가가 매매가에 영향을 미치는 경우

그럼 어떤 경우가 아파트 가격 하락에 영향을 줄까요? 바로 전세가격이 빠지는 지금 같은 경우예요. 전세가격이 내리게 되면 임차인들에게 돈을 돌려줘야 한다는 생각에 이때부터 금리의 영향을 받기 시작하게 되고 시장에 매물을 더 많이 내놓게 되어 매물을 증가시켜요.

부동산 지인 제공 빅데이터 거래량

그래프를 보면 2015~2017 년도에 다주택자의 갭투자의 양이 현저히 많았던 것으로 보여요. 이때부터 전세를 2년 연장했을 때 2019년도 즈음 전세가를 올려서 받았을 거예요. 현재는 1년에 평균적으로 25% 이상 어마어마하게 큰 폭으로 전세가가 빠지고 있기 때문에 불안감의 증폭으로 매도를 결정하게 되는 거예요. 아직 2015년도 매매가보다 매도 시 이익이 되기 때문에 더 하락하기 전에 팔게 되고 이보다 더 하락하게 되면 매물을 거둬드리게 돼요. 누구도 손해 보고 물건을 팔고 싶지는 않으니까요.

부동산 시장 회복의 신호

아파트 거래량 증가로 인한 반등이냐? 를 의문을 가지고 보았을 때 과거 바닥의 시그널을 보면 가격은 하락하면서 거래량이 회복되었어요. 이때 아파트 가격보다도 거래량에 초점을 맞추어 보아야 해요. 또한 일시적인 증가가 아닌 최소 3개월 기준으로 추세적인 회복세 인지를 보고 판단하는 것이 중요해요. 절대량보다 변화를 주시하라! 전월대비해서 얼마나 거래량이 증가했고 증가추세가 얼마나 유지되는가? 를 보고 시장의 회복 신호로 판단한 뒤에 매수를 결정해도 전혀 늦지 않다는 거예요.

 

2023 부동산 전망

지금 집값이 큰 폭으로 하락한 단지들 중심으로 살펴볼게요. 1000 세대 이상 대단지 브랜드 아파트 기준으로 6개월 이상 지속적인 하락폭을 비교했을 때 어떤 단지는 30% 이상 가격이 하락했고 어떤 단지는 20% 대로 덜 하락했어요. 같은 조건에 아파트인데 가격하락률이 차이가 나는 이유는 뭘까요? 30프로 이상 가격이 빠진 대단지 아파트들을 중심으로 보았을 때 집값 하락폭이 큰 지역은 크게 동작구, 송파구, 강동구였어요. 즉, 이 아파트들의 차이점은 바로 지역이었어요. 송파구, 강동구의 집값하락 폭이 컸던 지역들의 공통점은 전세가격이 많이 빠졌고 그만큼 아파트 가격의 하락폭이 컸다는 거예요. 그래서 2023년 이후 아파트 매수를 결정할 때 과거 전세가가 높게 거래된 아파트 지역 중심으로 보면 앞으로 가격이 많이 내려갈 곳을 전세 만기 시점 기준으로 예측 가능해요.

전세가는 언제까지 하락할 것인가

향후 2년에서 3년간 유지될 것으로 예견되고 있어요. 그 근거는 앞으로 수도권중심의 입주물량이 굉장히 많다는 거에요. 재화시장은 가격이 빠지면 공급이 빠지지만 임대차 시장은 가격이 빠져도 전세 물량을 줄일 수 없기 때문에 전세시장은 공급이 가격에 비해 매우 비탄력적으로 움직인다고 해석해요. 예를 들어 공급이 많다고 해서 집을 비워 놓을 수 없기 때문이에요. 이런 추세로 유지되면서 집값반등은 어려워 보이고 특히나 과거 2020년도에 전세가격을 큰 폭으로 레버리지 해서 매매를 진행한 경우 그 하락폭은 더 커진다고 볼 수 있어요.

자가 점유율 현황과 매수 적기

언제 사는 것이 가장 저점인지는 그 어떤 전문가도 예측하기 쉽지 않지만 적절한 타이밍이 보이는 신호는 알 수 있어요. 외국은 100명 기준으로 보았을 때 65명은 자가에 직접 거주하는 것으로 조사됐지만 서울은 50명 이상이 투자자로 직접 거주하지 않아요. 투자는 전세를 끼고 하는 경우가 대부분으로 전세가격이 더 이상 빠지지 않고 상승세가 보이면서 집값이 22프로 빠졌을 경우 집을 사는 적기라고 전문가들은 제안하고 있어요. 이제는 부동산 거래량이 증가했다는 기사나 가격 반등을 예측하는 견해들이 들려와도 흔들리지 않고 내 기준과 상황에 맞추어 타이밍을 신중히 결정할 수 있겠어요.