부동산 대출과 부동산 세금관련 용어를 최근 변화된 정부정책과 함께 알아보기

부동산 관련 공부를 하면서 보고 들을 때마다 헷갈리는 단어를 모아 대출과 세금 용어 위주로 정리해 보았습니다. 이에 더해 최근 부동산 침체로 인한 완화 정책으로 정부에서 내놓은 변화된 정책과 연결 지어 알아 놓으면 부동산 매매 시 큰 도움이 될 수 있을거에요. 

목차

1. 부동산 일반 용어
2. 부동산 대출관련 용어
3. 부동산 세금관련 용어

1. 부동산 일반 용어

1) 공시지가

부동산 공시지가는 1년마다 1월 1일을 기준으로 국토교통부에서 고시하는 토지와 건물의 가격입니다. 공시지가는 부동산의 가격을 산정하는 기준이 되며, 재산세, 종합부동산세, 양도소득세, 상속세 등의 세금을 산정하는 데 사용됩니다.

• 재산세: 공시지가의 60%를 기준으로 산정됩니다.
• 종합부동산세: 공시지가의 90%를 기준으로 산정됩니다.
• 양도소득세: 양도차익에서 공제되는 장기보유특별공제액을 산정하는 데 사용됩니다.
• 상속세: 상속재산의 가액을 산정하는 데 사용됩니다.

가격 산정기준은 토지와 건물의 용도, 위치, 연식, 주변 환경 등 이고 국토교통부 홈페이지에서 확인할 수 있습니다. 공시지가는 부동산의 가격을 산정하는 기준이 되므로, 부동산의 거래 가격에 영향을 미칠 수 있습니다. 공시지가가 높을수록 부동산의 거래 가격도 높아질 가능성이 있습니다. 부동산 거래를 계획하고 있거나, 부동산 세금을 신고하는 경우에는 공시지가를 확인하는 것이 좋습니다.

2) 임대차계약

부동산 임대차계약은 임대인이 임차인에게 부동산의 사용 수익을 허락하고, 임차인이 임대인에게 일정한 대가를 지급하는 계약입니다. 부동산 임대차계약은 임대차 기간, 임대료, 임차 목적물, 임차인의 사용·수익 방법, 임대인의 유지·보수 의무, 임차인의 하자 통지 의무, 임대차 계약 해지 조건 등과 같은 사항을 포함합니다. 서면으로 체결하고 임대차 계약의 모든 내용이 포함되어야 합니다. 임대차 계약서를 작성할 때는 부동산 임대차계약의 법률적 내용을 이해하고, 계약서에 명시된 모든 내용을 꼼꼼히 확인해야 합니다.

 

3) 등기부등본

 

부동산에 대한 권리를 표시하는 문서로 부동산을 매매하거나 임대차 계약을 체결할 때는 반드시 미리 등기부등본을 확인해야 합니다. 등기부등본에는 부동산의 소유자, 소유권의 범위, 부동산에 설정된 권리, 부동산 관련 대출 등의 정보가 기재되어 있습니다. 등기부등본을 확인하면 부동산에 대한 권리관계를 파악하고, 부동산 거래를 안전하게 할 수 있습니다.

등기부등본은 인터넷, 등기소, 법무사 사무실에서 열람하거나 발급할 수 있습니다. 인터넷에서 등기부등본을 열람하려면 법원행정처 전자공시시스템(https://www.iros.go.kr/)에 접속하여 등기번호를 입력하면 됩니다. 등기소에서 등기부등본을 발급하려면 등기소에 방문하여 등기번호와 신분증을 제시하면 됩니다.

2. 부동산 대출관련 용어

투기과열지구(출처: 호갱노노 사이트)

부동산은 크게 투기지역 및 투기과열지구와 조정대상지역, 그리고 비규제지역으로 나눌 수 있습니다. 최근정책으로 생애 처음으로 내 집 마련시 LTV규제가 80%로 완화되었습니다. 

주택가격	제한 없음
부부 소득	제한 없음
LTV	80%
DTI	60%이하
DSR	40% 이하
대출한도	6억원

1)LTV

LTV는 Loan-to-Value의 약자로, 담보 인정 비율을 의미합니다. 은행 등 대출기관에서 돈을 빌려줄 때 담보가 되는 자산의 가격에 대비하여 인정해 주는 대출의 비율을 말합니다. 예를 들어, LTV가 80%라면, 주택의 가격이 1억 원일 때 대출 한도는 8천만 원까지 가능합니다.

지역, 주택 수, 가격에 따라 복잡하게 적용되었던 LTV규제가 2023년부터 50%로 통일되었습니다. 단 비규제지역은 LTV 60%가 유지되는 점을 유의하면 됩니다.

2)DTI

DTI는 총부채상환비율을 의미합니다. DTI 비율은 연간 소득을 연간 대출상환액으로 나눈 금액에 100을 곱해서 계산할 수 있습니다. 예를 들어, 연간 소득이 5,000만원이고, 대출상환액이 1,000만원인 경우 DTI 비율은 20%입니다.

DTI 비율은 대출 이용자의 상환 능력을 나타내는 지표로 사용됩니다. DTI 비율이 높을수록 대출 이용자가 대출 상환을 어려워할 가능성이 높기 때문에, DTI 비율이 높은 경우 대출을 받기 어려울 수 있습니다.

투기지역과 투기과열지역(서울 강남, 송파, 서초, 용산)은 40% 가 적용되고 조정대상지역은 50%, 그 외에는 60%가 적용됩니다. 생애 최초 구입자와 서민 등 실수요자는 투기지역 여부 관계없이 60%로 완화됩니다.

조정대상지역 지도를 통한 확인 방법

• 호갱노노 웹사이트 이동
• 오른쪽 하단 규제 클릭
• 지도를 축소한 뒤 표시된 색을 통해 확인
  노란색: 조정대상지역, 주황색: 투기과열지구, 붉은색: 투기지역

3)DSR

부동산 DSR(Debt Service Ratio)는 대출 상환 능력을 측정하는 지표 중 하나로, 월 소득 대비 월 상환금액 비율을 나타냅니다. LTV, DTI규제는 완화 되었지만 1억원 넘게 대출받을 시 DSR 40%는 유지됩니다.

*더 자세하고 쉬운 설명은 아래링크를 클릭!

한국주택금융공사 사이트

정책모기지 용어 한번에 정리하기

 

3. 부동산 세금관련 용어

1) 종합부동산세

1세대가 보유한 주택, 토지, 건축물의 합산 공시가격이 일정 금액을 초과하는 경우 부과되는 세금으로 2005년부터 시행되어 토지와 건물을 소유한 사람에게 부과됩니다. 종합부동산세는 토지와 건물의 공시지가를 기준으로 산정되며, 공시지가가 높을수록 세금이 많이 부과됩니다. 종합부동산세는 1주택을 소유한 사람에게는 면제되며, 2주택 이상을 소유한 사람에게는 부과됩니다. 종합부동산세의 세율은 0.6~3.2%이며, 세금을 납부해야 하는 금액은 공시지가와 세율을 곱하여 계산됩니다.

종합부동산세의 납부기한은 6월 1일이며, 납부기한까지 납부하지 않으면 가산세가 부과됩니다. 종합부동산세에 대한 자세한 내용은 국세청 홈페이지에서 확인할 수 있습니다.

 

2) 양도소득세

부동산을 양도(매매, 증여, 상속 등)하는 경우 발생하는 세금입니다. 양도소득세는 토지나 건물, 분양권, 주식, 파생상품과 같은 자산을 양도함으로써 얻는 소득에 부과하는 세금입니다. 양도소득세는 자산의 양도 시점에 발생하는 소득에 부과되기 때문에 단기투기를 억제하는 효과가 있습니다.

양도소득세는 양도소득금액에서 장기보유특별공제액과 기본공제액을 차감한 금액을 과세표준으로 하여 계산합니다. 양도소득금액은 양도가액에서 취득가액과 필요경비를 차감한 금액입니다. 장기보유특별공제액은 양도한 자산을 보유한 기간이 3년 이상인 경우 적용됩니다. 기본공제액은 2023년 기준으로 1,200만 원입니다.

양도소득세는 과세표준에 따라 누진세율로 부과됩니다. 과세표준이 1,200만 원 이하인 경우 6%의 세율이 적용되고, 1,200만 원 초과 4,600만 원 이하인 경우 15%의 세율이 적용됩니다. 4,600만 원 초과 2억 원 이하인 경우 25%의 세율이 적용되고, 2억 원 초과 9억 원 이하인 경우 35%의 세율이 적용됩니다. 9억 원 초과인 경우 40%의 세율이 적용됩니다.

양도소득세는 양도소득세 신고기한인 매년 5월 15일까지 신고하여 납부해야 합니다. 양도소득세 신고는 국세청 홈택스에서 온라인으로 할 수 있습니다.

3) 취득세

부동산을 취득(매매, 증여, 상속 등)하는 경우 발생하는 세금. 취득세는 부동산을 취득할 때 납부하는 세금입니다. 취득세는 부동산의 취득가액, 취득일자, 취득자격에 따라 세율이 다릅니다. 취득세는 지방세이기 때문에 시·도 또는 구·군에 취득일로부터 30일 이내에 납부해야 합니다. 단순하게 6억과 9억을 기준으로 세율이 나뉘게 됩니다. 매매가 6억 이하의 집인 경우 전체 금액의 1퍼센트, 그리고 9억을 넘을 경우 3퍼센트의 세율이 적용됩니다. 따라서 매매가에 0.01 혹은 0.03을 곱하면 바로 내야 할 세액이 얼마인지 알 수 있습니다. 다만, 거래가액이 없는 경우에는 공시지가를 기준으로 합니다. 또한 취득일자를 기준으로 계산합니다. 취득일자는 부동산을 취득한 날을 말합니다. 다만, 등기일자가 취득일자보다 빠른 경우에는 등기일자를 기준으로 합니다.

4) 재산세

부동산을 소유하고 있는 경우 매년 납부해야 하는 세금입니다. 재산세는 6월 1일 현재의 재산을 기준으로 하여 2번을 납부하며 7월과 9월에 나눠서 납부합니다. 예를 들어 재산세가 6월 1일 기준 100만원으로 책정되었다면 7월에 50만원, 9월에 50만원 이렇게 나눠서 납부를 합니다.

취득세 및 재산세를 납부하지 않으면 가산세와 징수절차가 진행될 수 있습니다. 가산세는 납부기한이 지날 때마다 1일 1%씩 부과됩니다. 징수절차는 체납된 세금을 강제적으로 징수하는 절차입니다.

합법적으로 세금 안내는 110가지 방법 부동산편