토지투자 목표관리 경매 입찰가 수익률 산정 요령

토지경매에서 내가 확보할 수 있는 자금여력, 그리고 목표로 하는 수익률 정하는 것은 중요합니다. 경매 시 내는 입찰가격 중 가장 높은 금액에 낙찰되기 때문에 순간의 욕심으로 감당할 수 없는 금액을 썼다간 낭패를 보게 됩니다. 목표 수익률에 따라 입찰가를 산정하는 방법을 알아봅니다.

    1단계. 목표 수익 기준 정하기

투자금액과 투자기간에 따른 목표 수익 기준을 미리 정해야 합니다. 그 기준은 절대적인 것이 아니라 투자자 본인의 주관적인 기준입니다. 목표 수익은 모든 비용과 세금을 납부한 후의 순수익입니다. 1억 원을 투자해서 1년 후에 원하는 목표 수익은? 누군가는 1,000만 원의 수익에 만족할 것이고, 어떤 이는 적어도 3,000만 원의 수익은 되어야 한다고 생각할 것입니다. 자신만의 목표 수익 기준을 정하는 것이 우선입니다.

    2단계. 보유기간과 매도가격 설정

토지를 낙찰받는다면 언제 매도할 것인지 정합니다. 이해관계자와의 협의나 소송이 끝나는 시점, 지역 개발계획, 가격 동향 등을 고려하여 매도시점을 정합니다. 또, 매도시점에 얼마의 가격으로 매도할 수 있을 것 인지를 예측해 봅니다. 너무 희망적으로 매도가격을 정해도 문제지만 너무 소극적으로 정할 필요도 없습니다. 매도가격을 너무 낮게 책정하면 입찰가를 낮게 쓰게 되고 낙찰받을 확률도 떨어집니다.

    3단계. 입찰가 정하기

입찰가를 대략적으로 정합니다. 이 입찰가는 최종적인 입찰가가 아닙니다. 3단계부터 5단계까지 반복하여 양도소득세와 순수익을 계산해 보고 목표 수익 기준을 만족시키는 입찰가를 정합니다.

https://www.findsemusa.com/service/taxcal/acquisitionTaxCalc.do

    4단계. 양도소득세 산출

 토지를 낙찰받기 전에 양도소득세도 산출해 봅니다. 양도소득세는 금액이 클뿐더러 순수익에 가장 큰 영향을 줍니다. 주택의 경우에는 1 가구 1 주택 비과세 제도가 있어서 양도소득세를 면제받을 수 있지만, 토지의 경우에는 8년 자경농지 감면 등의 극히 일부를 제외하고는 예외 없이 양도소득세를 납부해야 합니다. 양도소득세는 보유기간과 소득금액에 따라 세율이 달라지므로 1단계에서 보유기간과 매도가격을 확실히 정해야 오차가 줄어듭니다.

    5단계. 순수익 계산

목표 수익 기준, 보유기간, 매도가격을 정하고 양도소득세를 산출했다면 순수익은 다음과 같이 계산됩니다.

순수익 = 매도가격-입찰가-양도소득세

    실전

경매 감정가 1억 8000만 원 토지

1. 목표: 1억 원 투자로 1년에 2000만 원(20%)의 수익률
2. 2년 보유 / 매도가격 2억
3. 입찰가: 1억 5000만 원
4. 양도소득세 = (5000만 원 x 24%) - 576만 원 = 624만 원
5. 순수익 = 2억 - 1억 5000만 원 - 양도세 = 4376만 원
목표수익 = (1억 5000만 원 x 20%) x 2년 = 6000만 원

순수익이 목표 수익에 미치지 못합니다. 다시 3번으로 돌아가서 입찰가를 낮추어 정합니다. 입찰가를 1억 3000만 원 내외로 정하면 된다는 결론에 이릅니다. 복잡하고 번거로워 보이지만 목표 수익을 확실히 얻을 수 있는 입찰가를 정하기 위한 과정이므로 반드시 이 과정을 반복해야 합니다.

수익률보다는 절대 수익금액을 생각하라.

돈이란 한정되어 있기에 투자금액 대비 수익률을 계산하고 높은 수익률에 집중합니다. 하지만 수익률의 함정이 있으니 절대적인 크기를 따져봐야 합니다. 수익률 40% 된다 하더라도 투자금액이 500만 원이라면 수익은 연 200만 원입니다. 반대로 수익률이 20%라도 투자금액이 5억 원이라면 실제 수익은 연 1억 원이 됩니다. 즉 돈을 불리는 것은 절대적인 수익금이지 수익률이 아닙니다. 한 건으로도 충분한 수익이 되는 절대적인 높은 수익금액을 간과하면 안 되겠습니다.

*출처: 땅따먹기 (저자: 서상하)