하락장의 끝은 어디, 신호가 나타나고 있다.

부동산 가격, 하락의 끝은 상승 시작입니다. 23년 4분기, 상승이냐 하락이냐 어느 쪽에 동의하시나요? 현재 여러 가지 시그널을 보았을 때 부동산 시장의 대세 상승을 논하기는 이른 것으로 보입니다. 그 시그널을 살펴봅니다.

주택구입부담지수가 낮아지기 위한 3가지 조건

주택구입부담지수

주택구입부담지수는 중위소득가구가 표준대출로 중간가격 주택구입 시 대출상환부담을 나타내는 지수로 내려갈수록 주택구입에 대한 부담이 적다, 즉, 감당할 만한 아파트 가격임을 보여줍니다. 현재 가계대출과 자영업 대출이 사상 최대를 기록하고 있습니다. 이런 와중에 부동산 가격은 내릴 기색을 보이지 않고 주택구입부담지수 또한 고공행진 중입니다. 이지수가 내려갈 수 있는 3가지 조건입니다.

1. 소득이 늘어야 함

이래적인 상황입니다. 물가 상승률에 비해 소득은 오히려 감소세를 나타냅니다. 내 월급만 빼고 다 오른다는 말이 더욱 와닿는 요즘입니다.

2. 금리가 내려야 함

부동산 시장의 근본적 처방은 금리의 극적인 인하일 것입니다. 하지만 쉬워 보이지가 않습니다. 모든 물가에 영향을 미치는 유가는 하루가 다르게 치솟고 있으며 머리를 숙이는 듯하던 한국 소비자물가상승률은 8월에 다시 고개를 들었습니다. 연준에서 한번정도 더 금리를 올릴 거라는 암시, 고금리가 유지될 거라는 전문가들의 의견이 팽배합니다.

3. 아파트 가격이 내려야 함

3가지 조건 중, 현재로서는 실현가능성이 그나마 제일 높아보입니다. 

임의 경매 신청현황

금리가 계속 오르는 시기, 원금과 이자상환 부담을 견디지 못한 물건들이 경매 시장에 우르르 쏟아져 나옵니다. 하락기가 시작되면 경매물건이 많이 나오고 이런 물건들이 다음 상승기에는 기회가 됩니다. 감정가는 경매시작 6개월 전에 평가됩니다. 

임의경매 작년 대비 80%폭증

▲ 임의경매 및 강제경매 등기신청 부동산 현황. [법원등기정보광장]

7일 법원등기정보광장에 따르면 지난 8월 부동산 임의경매개시결정등기 신청건수는 9986건에 달했습니다. 작년 8월 5544건과 비교할 때 무려 80%가 급증한 수치로, 연초(5897건) 대비해서도 69%가 증가했습니다. 월 건수를 기준으로 할 때 2015년 1월 이후 8년 7개월 만에 가장 많은 신청건수입니다.

 임의경매는 저당·근저당권 등 담보물권을 가진 채권자가 이를 통해 채권을 회수하는 법적 절차를 말합니다. 채무자가 원리금을 약정대로 상환하지 못하는 경우 채권자가 법원에 임의경매개시결정을 신청하고 법원이 이를 받아들이면 경매절차가 개시됩니다. 임의경매는 채무명의(판결문+집행문)가 필요한 강제경매와 달리 담보물권에 터 잡아 실행되므로 절차가 간편하고 시간이 절약되는 이점이 있다. 임의경매가 폭증한다는 것은 원리금을 제 때 갚지 못하는 사람이 그만큼 많아졌음을 의미합니다. 

한편 강제경매 건수도 계속 늘고 있습니다.  8월 강제경매개시결정 등기 신청건수는 6일 현재 6160건으로 작년 8월의 5242건에 비해 17.5% 증가했습니다.

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영끌과 고금리가 만났을 때

2014년 이후 거의 9년에 걸쳐 진행된 부동산 대세상승에 편승하려는 이른바 ‘영끌’이 금리의 수직상승과 만나면서 임계점에 도달한 신호 중 하나로 임의경매 게시물건의 폭증을 꼽는 건 당연해 보입니다. 또한 저금리와 전세자금대출이 밀어 올렸던 2021~2022년 전세가격의 역사적 고점이 2년의 시간이 흐른 뒤에 청구서를 내미는 것으로 해석되기도 합니다.
한국은행이 기준금리 인상을 시작한 지 만 2년이 지났습니다. 눈덩이처럼 불어나는 이자부담은 채무자들의 숨통을 조이고 있으며, 견디다 못한 채무자들이 결국 자산의 전부라 할 부동산을 지키지 못하고 경매시장으로 내몰리고 있습니다. 

고금리

한국사회에서 집을 경매로 날린다는 건 곧 패가망신을 의미한다는 점에서 경매물건의 홍수는 의미심장합니다.
투자에서 가장 힘든 것 중 하나, 기다림입니다. 만약 한국에서 소비자물가상승률이 3%대에서 횡보하고, 미국에서 소비자물가상승률이 4%대에서 주춤거린다면 중앙은행들이 금리를 내리는 건 불가능에 가까워집니다. 금리 인하만을 학수고대하는 부동산 시장참여자들에게는 어쩌면 지금이 고난의 행군의 시작일지도 모릅니다.