부동산 투자시 반드시 확인해야 하는 요소 5가지

부동산 투자 결정 시, 어떤 아파트를 사느냐보다 중요한 것이 언제 사느냐는 것입니다. 부동산 매수 시 고려해야 하는 요소들을 최적의 시점을 확인하는 관점으로 정리해 보았습니다. 안전한 투자 시점을 결정짓는 요소에는 거래량, 해당지역 인구수 증감, 미분양 추세, 일자리, 향후 3년의 입주물량이 있습니다.

부동산 거래량

부동산 거래량을 확인할 수 있는 방법은 다음과 같습니다.

• 국토교통부 실거래가 공개시스템 : https://rt.molit.go.kr/
• 부동산통계정보시스템 : https://www.reb.or.kr/r-one/main.do
• 지역별 부동산포털
• 부동산 관련 블로그

국토교통부 실거래가 공개시스템은 국토교통부가 운영하는 시스템으로, 전국의 부동산 실거래 정보를 확인할 수 있습니다. 부동산통계정보시스템은 한국부동산원에서 운영하는 시스템으로, 전국의 부동산 거래량, 가격, 수급동향 등을 확인할 수 있습니다.
경기부동산포털은 경기도가 운영하는 시스템으로, 경기도 내의 부동산 거래량, 가격, 수급동향 등을 확인할 수 있습니다.
블로그는 보다 현장 가까이에서 부동산 거래량, 가격, 수급동향 등에 대한 정보를 확인할 수 있는 블로그 위주로 참고하기에 좋습니다.
부동산 거래량을 확인할 때는 다음과 같은 사항을 주의해야 합니다.

• 거래량은 지역, 유형, 가격대 등에 따라 다를 수 있습니다.
• 거래량은 과거의 데이터이므로, 현재의 부동산 시장 상황을 반영하지 않을 수 있습니다.

해당지역 인구수가 증가 추세인가

2020년 이후 대한민국은 인구가 축소하는 시대로 접어들어 부동산 투자는 더더욱 철저한 분석을 필요로 합니다. 2040년 기준 인구 증감지역 분도를 보면 81%는 인구 감소지역, 약 19% 정도만 인구 증가지역으로 확인됩니다. 내가 투자하는 지역은 당연히 인구 증가 지역에 해당돼야 합니다. 해당되는 지역은 아산, 천안, 오송역, 제주공항 근처 등으로 보입니다.

인구증감 분포전망(출처:통계청)

인구증감률은 부동산 시장의 장기적인 흐름을 예측하는 데 도움이 될 수 있습니다. 단기적으로 확인이 가능한 곳은 '부동산지인' 사이트이고 내가 세운 투자 포트폴리오에 따라 기간을 설정하여 적절한 때를 정하면 됩니다.

인구증감수(출처:부동산인)

미분양이 3개월 연속 감소하고 있는가

전체 미분양 물량으로는 미래 시점의 수요를 분석할 수 있고 준공 후 미분양 물량으로는 현재 시점의 수요를 분석할 수 있습니다. 호갱 노노의 경우 매월 업데이트 되고 해당월 기준으로 2달 전까지 수치가 제공됩니다. 아파트 미분양을 확인하는 방법들에는 여러 가지가 있습니다. 

1. 한국부동산원 홈페이지에서 미분양 아파트 현황을 확인
2. 한국감정원 홈페이지에서 미분양 아파트 시세를 확인
3. 부동산 앱이나 웹사이트에서 미분양 아파트를 검색: 부동산지인, 리치고, 호갱노노, 아실 등 

국토교통부 홈페이지에서 미분양 아파트 현황을 확인하려면 다음과 같은 단계를 따릅니다.

1. 국토교통부 통계누리: https://stat.molit.go.kr/portal/main/portalMain.dohttps://www.reb.or.kr/r-one/main.do
2. 미분양주택현황보고를 클릭 
3. 시군구별 통계 현황을 확인
4. 종합, 공사완료 후 미분양현황, 기간 등 원하는 조건을 선택
5. "조회" 버튼을 클릭

한국감정원 홈페이지에서 미분양 아파트 시세를 확인하려면 다음과 같은 단계를 따릅니다.

1. 한국감정원 홈페이지에 접속합니다.
2. 상단 메뉴에서 "시장동향"을 클릭합니다.
3. "미분양 아파트"를 클릭합니다.
4. 지역, 주택유형, 분양가격, 건설사 등 원하는 조건을 선택합니다.
5. "조회" 버튼을 클릭합니다.

일자리가 증가하고 있는가

부동산 투자 시 향후에 오를만한 입지를 확인하기 위해서는 인구 유입이 활발해야 하는데 그 조건중 핵심은 풍부한 일자리가 있는 지역입니다. 

1. 부동산지인을 통해 아래 이미지와 같이 경제 챕터에서 사업체 종류와 기간을 선택하여 정보확인이 가능합니다. 
2. 리치고 웹사이트에서 랭킹 챕터를 선택한 뒤 일자리수와 지역값을 필터링하면 일자리 개수의 순위를 알 수 있습니다.

부동산지인

향후 3년 입주물량이 과잉은 아닌가

한국부동산원과 부동산 R114의 집계를 보면 올해에 입주만 44만 3천 호로 전년대비 31.4% 상승된 것으로 보도되었습니다. 부동산원과 부동산 114는 매년 1월과 7월마다 공개시점 기준으로부터 2년 치 입주물량의 정보를 제공합니다.
이에 더해 향후 2년간 전국에서 약 80만 가구에 육박하는 아파트가 입주할 예정입니다. 이중 강동구 둔촌동 올림픽파크포레온의 1만 2천 가구가 공사지역으로 2025년 1월로 입주가 연기된 상황입니다.
 
입주물량에 대한 세부자료는 아래 사이트를 통해 확인 가능합니다. 

1. 한국부동산원 부동산통계정보시스템 R-ONE: https://www.reb.or.kr/r-one/main.do
2. 한국부동산원 청약홈 : https://www.applyhome.co.kr/co/coa/selectMainView.do
3. 공공데이터포털: https://www.data.go.kr

공공데이터 포털

15일 한국부동산원이 발표한 '5월 전국주택가격동향조사'에 따르면 서울과 인천의 아파트 가격이 월간 기준으로 16개월 만에 반등했습니다. 경기(-0.24%), 인천(-0.12%)을 포함한 수도권은 0.18% 하락하며 낙폭을 줄였고, 5대 광역시(-0.42%)와 지방(-0.26%)도 전달에 비해 하락 폭이 축소됐습니다.
주요인으로는 지난 1월 정부의 13 부동산대책으로 강남 3구와 용산구를 제외한 전 지역을 규제지역에서 해제하고, 2주택자 종합부동산세 중과 배제 등 세제 감면안을 발표한 이후 집주인들이 매물을 일부 거둬들이거나 매도 호가를 올렸기 때문으로 보입니다.
하지만 단기적인 매매가 상승 영향으로 결정하기보다는 위의 체크포인트들을 확인 후 매수를 결정하는 것이 리스크를 줄여 나의 자산을 지켜나갈 수 있는 방법입니다.