부동산 가격의 상승과 하락의 흐름을 통한 부동산 시장의 이해

하락의 신호에서는 아파트 신규 분양가가 높게 책정되고 미계약 건수가 증가해요. 이는 미분양으로 이어지고 입주 후에도 미분양이 나오게 돼요. 반대로 상승의 신호에서는 신규 공급 물량이 부족하게 되면서 미분양이 해소돼요. 이로 인해 전세가가 상승하게 되고 신규 분양가가 주변시세에 비해 낮게 책정돼요.

부동산 뉴스

부동산 집값 하락 뉴스가 연일 보도되다가 거래량 상승과 집값이 이제 반등했다는 뉴스가 심심치 않게 나오고 있어요. 게다가 미국 중앙은행인 연방준비제도가 기준금리를 0.25% 포인트 올리는 '베이비스텝'을 밟으며 긴축 속도 조절에 나섰어요. 연준의 금리인상 속도조절로 한국은행 역시 다음 달 금융통화위원회에서 기준금리를 동결할 가능성이 커졌죠. 지금 상황만 종합해 보면 " 지금 집을 사도 되는 시기일까? "라고 동요되기 쉬울 거라 생각돼요. 저는 그럴 때마다 마음을 다잡고 조급함을 버리기 위해 관련 책에 메모해 놓은 내용들을 다시 한번 세기고 전문가들의 의견 또한 찾아보곤 해요.

가격의 하락과 상승의 사이클

투자는 봄을 기다리며 겨울에 씨를 뿌리는 것.

봄 = 상승장
겨울 = 하락장
모두 다 잘 아시다시피 부동산에는 하락과 상승의 5단계 사이클이 있어요. 상승초기를 거쳐 지속적인 상승을 하게 되고 이때 정부가 부동산 안정화를 위한 정책들을 내놓게 돼요. 이상하게 가격을 낮추기 위한 정책을 내놓게 되면 이상하게 부동산 가격이 폭등을 하게 되고 이 단계를 거친 다음 하락을 맞게 되는 사이클이 반복돼요. 사이클 흐름에서 느끼셨듯이 부동산 가격 변화에 미치는 4가지 요인이 있는데요. 이것에는 심리, 전세가, 분양, 정부의 정책이 있어요.

부동산투자에 대한 위험한 생각

집값이 떨어져도 언젠가는 상승하니 걱정하지 말고 투자하라고 하죠. 안전자산 이면서 호흡이 긴~ 부동산이라면서 말이에요.
근데 만약 내가 5억 주고 산 아파트가 지금 4억으로 내려갔다고 하면 그 마음은 정말 상상할 수 없이 힘들 것 같아요. 게다가 전세가까지 내려가고 있다면 마음이 더 조급해져서 이성적으로 판단하기 쉽지 않을 것 같고요. 그래서 더더욱 저에게는 지금 같은 하락장에서의 부동산 매매는 정말 위험한 투자로 보였어요. 그래서 더 데이터화된 자료를 토대로 한 객관적인 시각으로 보는 눈이 필요하겠구나 생각이 되었죠.

앱을 통한 집값 하락시세와 실거래가 확인 방법

클릭 한 번으로 하락의 순위를 알 수 있는 앱이 있어요.
바로 부동산 관련 1위 앱인 '아실'(아파트 실거래가)인데요. 최근에 추가된 기능이 최근에 가격을 하락한 정보를 확인할 수 있는 메뉴이고 클릭 한 번으로 가장 큰 폭으로 하락한 아파트 순위를 절댓값 기준으로 확인할 수 있어요.

어플리케이션 메뉴화면

1. 부동산 앱 이용방법

최근하락 메뉴를 클릭하면 지역과 거래방법을 내가 원하는 필터링으로 설정해서 쉽게 확인이 가능해요. 단지명을 클릭하면 관심 있는 아파트에 대해 더 자세한 정보를 볼 수 있고요. 아줌마가 돼서 그런지 이럴 땐 세상 참 좋아졌다고 다시 한번 느껴요. 비용 드는 거 없이 관심과 실행력만 있으면 원하는 정보를 클릭 한 번으로 정말 쉽게 확인할 수 있는 세상이 되었잖아요.

2. 정보를 바탕으로 판단하기

최근하락 가격은 최고 매매가 대비 금액(하락률)으로 표시돼요. 여기서 놀라운 사실 한 가지 발견하셨나요?
가격이 떨어져도 정~~~ 말 비싸다?
맞아요... 근데 그것보다 강남 아파트가 상위권의 대부분을 차지한다는 거예요. 여기서 바로 일반화의 오류가 얼마나 무서운지 깨닫게 되는데요. 당연한 사실로 받아들였었던 '똘똘한 한채, 강남불패, 부동산 가격은 언제나 우상향 한다' 등 모두가 의심 없이 믿었던 생각이 틀렸다는 사실을 데이터를 토대로 정확히 보여주었어요.

부동산사이클에서의 하락과 상승의 징후

시간차만 있을 뿐 예외는 없다.

출처: 부동산은 사이클이다. 저자: 이현철

부동산시장을 결정짓는 인간심리

사람들의 마음이 극단으로 갈 때가 집값이 하락하는 마지막 단계라고 해요.
집값의 최고점을 찍은 2021년도에 저는 출산하느라 부동산에 부자도 관심 없었지만 남편은 회사에만 가면 사람들이 지금 집안사면 '바보'고 벼락거지가 된다며 모두가 입모아 집사라고 했었데요. '부동산 사이클과 경제 상황을 몰라서 다들 산 걸까요?'
알고 있었더라도 사람심리가 너도나도 한다는데 나만 안 하면 뭔가 뒤처지고 큰일 날 것만 같은 생각에 안절부절못하게 되죠. 그래서 군중심리가 무서운 거더라고요. 사람의 심리가 객관적인 데이터를 가리고 이성적인 판단을 흐리게 해서 생각지도 않았던 비합리적인 결정을 하게 하는 거죠. 지금 가장 피해를 입은 부동산 가격의 꼭지에서 산 뒤늦게 뛰어든 이들은 여전히 핑크빛 전망을 그리고 있을 수도 있어요. 그리고 다수의 사람들이 지금은 살까 말까 하며 부동산에 대한 관심이 적지 않지만 1년이 지나고 2년이 지나면 이런 관심이 빛바랜 사진처럼 희미해진다고 해요.

 

이처럼 가격의 상승과 하락을 결정짓는 가장 큰 요인 이 사람들의 기대심리 라고 해요. '금리가 내린다. 부동산 정책을 완화한다. '라고 해서 집값이 올라갈까요? 지금처럼 살짝 반등하는 움직임은 있을 수 있지만 이와 같은 추세가 언제까지 이어질지 그것 또한 사람들의 심리에 달려있어요. 사람들의 마음이 움직여야 행동을 하고 행동을 하려면 확실해야 하는데 그러기엔 아직 금리도 높고 확실히 모두가 입모아 집을 사라 사라 하고 있지 않은 분위기예요. 신기한 건 역설적이게도 아파트 가격이 상승하길 너무 바라는 마음 때문에 하락이 멈추지 않는다고 해요.

다수를 따라가지 않고 나만의 원칙에 따른 결정을 하기 위해서는 해당분야 이외에 행동심리학과 인간심리 등 다양한 분야의 책을 통해 전반적인 지식을 공부해야 한다고 해요. 저도 알아가면 갈수록 읽어야 할 책의 분야가 계속 늘어나는 게 느껴졌어요.

아직 바람은 차지만 벌써 개나리가 곳곳에 피고 주말에 나들이 나온 가족들이 많아 보였어요. 곧 봄이 오려나 봐요. 진짜 봄이 왔을 때 정확한 곳에 씨를 뿌리기 위해, 앞으로도 블로그를 통해서라도 인간심리와 뇌과학 그리고 부동산에 관한 내용을 꾸준히 기재하려고 해요.